近日，两单保障性租赁住房REITs申报稿分别被递交至上交所和深交所，保障性租赁住房被纳入REITs试点范围近一年，终于迎来首批申报。两单保租房REITs的底层资产分别位于厦门及深圳，共涉及6个保租房，项目是面向新市民及青年人的人才住房，原始权益人均为当地国有企业。 36氪注意到，目前两单保租房REITs涉及的底层资产项目运营时间均不足三年。其中，运营时间最长的项目为深圳的保利香槟苑，于2020年7月开始运营；最晚的则为深圳安居百泉阁项目，于2022年1月开始运营。 2021年7月，国家发展改革委首次将保障性租赁住房纳入REITs试点范围，同时提出，项目需成熟稳定，项目运营时间原则上不低于3年。对已能够实现长期稳定收益的项目，可适当降低运营年限要求。有熟悉监管政策的业内人士透露：「年限有放宽之可能，需要与监管沟通。」 申报REITs的底层资产，首先需证明其能实现长期稳定收益。申报稿显示，截止至2022年3月31日，运营时间最短的深圳安居百泉阁项目中包含保租房、配套商业和停车场。其中，594套住宅房源已经配租587套，出租率达99%；9套商业中已出租4套；配套停车场出租率达100%。深圳安居申报稿中涉及的另外三个底层资产项目出租率也都达到98%以上。 除此之外，有REITs资产评估业内人士表示，上述《通知》中还提及，预计未来3年净现金流分派率（预计年度可分配现金流/目标不动产评估净值）原则上不低于4%。「所以里面有些细节要计算到位才行。」 保租房收益率与土地、运营成本成本及租金水平挂钩。目前已申报及筹划申报REITs的保租房项目中，不少为划拨土地，这类土地成本较低，有利于整体成本摊薄。但36氪注意到，厦门安居申报的两个REITs底层资产园博公寓及珩琦公寓，均在2022年5月将土地取得方式由划拨变更为协议出让。 其中，厦门市集美区人民政府发布的公开文件显示，园博公寓涉及的保租房用地拟出让楼面价为2101元/平米，应补交出让金总额为2.37亿元。深圳方面申报的四个底层资产土地取得方式也均为出让。上述熟悉监管政策的业内人士表示，此举或出于「REITs基础资产必须产权清晰」的考虑。 租金增长方面，两个保租房REITs底层资产的预估年租金增长率均在3%以下，评估较为审慎。深圳项目预估每三年租金增长2%，折合每年租金增长0.66%。而厦门园博公寓和珩琦公寓自2020年11月投入运营至2021年6月，期间租金增长率分别为4.22%至4.59%，评估机构对其2023年1月1日起至2031年12月31日的预估租金年增长率为2.50%，2032年01月01日起至预测期终止日，租金年增长率降低至2.00%。 上述熟悉监管政策的业内人士表示，这样的预估可能意味着评估机构对标的租金未来增长率保持谨慎，同时也与保租房的监管保持一致。据悉，申报保租房REITs需获得《保障性租赁住房项目认定书》，并严格按照保租房相关要求实施供应。 厦门方面政策显示，项目租赁价格初次定价按低于同地段同品质的化租赁住房租金的95%执行，后续调价增幅应不高于同地段市场租赁住房租金同期增幅，且年增幅不高于5%。深圳方面则要求人才住房租金、售价分别为届时同地段市场商品住房租金、售价的60%左右。对符合条件的高层次人才实行更加优惠的政策。 此前曾有业内人士对36氪表示，目前各地住建部门均在尝试推进保障性租赁住房进入REITs市场，重庆、西安、广州、河南等地均有所行动。5月市场信息显示，西安安居及苏州菁英公寓REITs项目服务团队招标中均有证券公司中标，北京海淀区保障房公司也已经发布基础设施REITs服务团队招标公告，更多保租房REITs已经在路上。 封面图来源：IC photo