这家房企未花一分钱，换了头现金奶牛

以未成熟替换成熟项目的港龙一分钱也没有花。

控股股东所持股份被迫平仓2个月之后，港龙中国地产已完成资产置换。

1月12日，港龙中国地产（http://06968.HK）公告，其间接全资子公司安徽港帆、安徽港龙与合资伙伴江苏正昌众润富投资发展有限公司签订股权置换协议。

据此，安徽港龙向正昌众润富投资收购后者持有的黄山港龙置业（黄山项目公司）30%股权，同时，安徽港帆向正昌众润富投资转让其持有的广德市港兴置业（广德项目公司）全部股权。

公告之日，黄山项目公司分别被港龙中国通过安徽港龙和正昌众润富投资持有70%和30%的股权，广德项目公司被港龙中国通过安徽港帆全资持有。

股权置换后，港龙中国不拥有广德项目公司的任何股份，黄山项目公司为全资附属公司。

在一卖一买中，通过对已经成熟项目的所有权回收来迅速实现资金回流，这就是港龙中国此次行动背后的逻辑。

考虑资产置换

据公告显示，港龙中国本次卖出广德项目公司所有股份的成本是1.5217亿元，而购买黄山项目公司剩余30%股份的成本也是1.5217亿元。在完成后收购代价会被出售代价所抵消。

黄山项目公司在安徽省黄山市屯溪区屯光镇北海路以北黄山地盘拥有一切权益。占地面积约4.68万平方米，总可售建筑面积7.19万平方米。居住项目港龙君望正进行黄山地盘的发展。该项目建筑工程2020年11月份开工建设，预计2023年3月份完工。

此外，广德项目公司还拥有安徽省宣城市广德市太极大道窑地块广德地盘所有权益。占地面积约5.73万平方米，总可售建筑面积8.15平方米。居住项目港龙星河映花园正在广德的领地内发展。港龙星河映花园工程建筑工程从2021年10月份开工建设，预计2024年3月份完工。

港龙君望项目现已办理商品房预售许可证。2022年12月31日，总可售建筑面积1.05万平方米，已预售。而在公告之日，港龙星河映花园应缴纳土地出让金共计3.06亿元左右，已经缴纳土地出让金1.53亿元左右，还有1.53亿元未缴纳土地款。

港龙中国表示，收购代价是在计及合营企业伙伴2022年11月30日在黄山项目公司剩余投资本数额约1.521亿元之后确定的，而出售代价则是在计及对广德地盘已支付土地出让金1.531亿元左右之后确定。

2022年12月31日黄山项目公司资产总值和资产净值分别为9.24亿元和4.81亿港元左右。同期广德项目公司资产总值和资产净值分别达到1.8亿元和4000万港元。

据悉，本次交易方正昌众润富进行投资，江苏正昌粮机股份有限公司持股50.5%，郝昀持股49.5%。江苏正昌粮机股份有限公司终极实益拥有人是郝波，郝昀和陆瑛。

在一卖一买中，通过对已经成熟项目的所有权回收来迅速实现资金回流，这就是港龙中国此次行动背后的逻辑。

它在通告中还表示股权置换可以使它抓住机会对自己的物业项目进行优化组合。2022年12月31日，港龙君望项目可售建筑面积约6.14万平方米。收购黄山项目公司剩余30%的股份，使之能够独立经营黄山项目公司的业务，并在港龙君望项目的管理上具有灵活性。

与此同时，广德项目公司所有股份的销售使得它能够在不产生现金流出的情况下，为黄山项目公司30%股份的收购供资，并优化集团对资本和物业开发支出的承诺。

重点分析地产上市公司。

两个月前，股东持股被强平

在行业大环境仍不景气的情况下，港龙中国流动性不富裕，以未成熟项目股权替代成熟已达到销售条件的项目股权，能使它在不多花手里钱的情况下加速项目的销售回流。

港龙中国2022年中财报显示，公司持有现金和现金等价物57.3亿元、短债15.3亿元、资产负债比率减去合约负债后约为59%、净负债率为24%、现金短债比为3.7倍。

虽仍处于“绿档”，但对旗下美元债的紧急展期，以及控股股东所持股份被动减持等事件，却一定程度暴露了港龙中国的流动性脆弱的一面。

港龙中国本金额合计1.45亿美元票据于去年11月9日份顺利展期。核销这些票据之后，剩余的未偿付票据本数额达1300万美元。完成交换要约的新票据将于2023年11月8日到期。

据了解，港龙中国将在2021年10月份展期这笔美元债，到期时票据的到期日恰好是2022年11月份。换言之，这是企业第二次展期美元债。而且展期美元债港龙中国年利率为13.5%。

此外，因公司股权有质押现象，控股股东持有的股权有被动减持的危险。去年11月10日，港龙中国地产披露内幕消息，公司股份价格及成交量于2022年11月10日出现大幅度波动。而且在此公告之前，他的股价已经连续两天累计下跌超过91%。

彼时，控股股东吕明，吕永茂，吕进亮，吕永南和吕志聪（吕氏家族）等人通过全资持有投资公司和联系人持有的合共约3.08亿股股权，并由多个第三方行使上述股权权益进行销售。

据公司半年报统计，港龙中国股份分别被实益拥有人华兴，华联和华隆持有30.99%，24.35%和18.45%的股份，这三家股份分别被董事长吕明和他的弟弟吕永南和吕永茂实际掌控。其中华兴占吕明的100%，华联占吕永南的60%，华隆占吕永茂的40%。

紧接着出售事项发生后吕氏家族合共拥有港龙中国地产已经发行的股份共计55.72%左右的股权，仍是控股股东。当时针对此事导致股价“闪崩”，港龙中国方面回应了有关媒体，这和外资机构做多有一定关系，而和本身没有太大关系。