财富的逻辑：楼市，金融是如何创造出巨大财富效应的

文/陈嘉伟

80年代整个中国大陆的GDP还比不上一个台湾省，但到2019年广东一个省的GDP就达到了10.8万亿，远超台湾的4万亿。

如果把国家比作一个公司，那么我国在过去四十年就是一个超级成长型公司，那么背后有哪些因素带来了如此高速的增长？今天聊金融，看看金融是如何创造财富的。

金融的本质，是跨时间，跨空间的价值交换。

看一个例子，城市发展：

一块城郊地，过去是某个农民的耕地，但随着城市的发展变成了城郊地，假设有关部门以50万一亩征收了这片地，做好三通一平后，以300万一亩卖给了开发商，开发商盖成楼房，总面积2万平方，以每平米1.5万元卖出去，总共卖了3个亿。

在这个模式里，农民了，有关部门赚钱了，银行，开发商也赚钱了，我们把这个模式叫做城市化的造富浪潮，这个模式为中国创造了多少财富？国家统计局的，从2000年到2020年开发的商品房总面积为164亿平方米，如果加上2000年之前的，农民自己盖的房子，拆迁的房子，北大的统计数据是482亿平方米。即使按照300亿平方，每平米7000元算，价值就是210万亿。

也就是说过去几十年，光一个房地产行业就为中国创造了200万亿以上的财富，如果你拥有房子，不管是一套还是多套，你都拥有这个总额中的一部分。

但是这么大的一笔财富40年前却不存在，虽然土地一直是存在的，但40年前所有的土地都是不能交易的，因为所有的土地都是国有的，所以那时候土地虽然是资产，但却因为不能交易，不能，就没有办法变成财富。

那这个过程是怎么创造出财富的呢？

第一步：资产证券化

改革后，土地的所有权虽然不能买卖，但却通过创新性地把土地未来几十年的使用权拿出来拍卖，按照使用性质不同分为50年，70年，每片土地都拥有了国土证，房产证，这个过程叫做资产证券化。这些土地变成了房子，可以居住，可以出租，就可以产生现金流了。

第二步，交易

有了国土证，房产证，就可以交易了，交易产生了价值，通过资产证券化把土地，矿产，森林，湖泊等等死财富变成了可以流通，交易的活财富。

这个过程创造了巨大的财富，但首先需要思想理念的突破，过去国有土地不能买卖，如果不能在理念上突破，那么全国所有的土地就永远是死资产，就不能变成财富，这个理念的突破，就是“姓资姓社不重要，重要的是不管黑猫白猫，抓到老鼠才是好猫”，所以改革首先需要理念要先突破，理念突破了，其实方法并不难，欧美几百年的历史可以提供丰富的经验。

第二个例子：

小陈有一个非常好的技术，他打算创立一个公司来商业化运作，但需要启动资金200万，于是他找到了一个天使投资人，在详细阐述了他的技术，商业计划之后，天使投资人被打动了，给了小陈200万，占股10%。之后启动，但还是很缺钱，于是又进行了一系列，项目越做越大，最后上市了，上市前总共融资了2亿，上市后这个公司市值50亿，第一个天使投资人的股份稀释到只有2%，但总价值达1亿，相比他最初投入的200万，他获得了50倍的回报。

小陈创富的模式在现代社会司空见惯，乔布斯创立苹果，马斯克创立特斯拉，马云创立阿里，等等，他们背后都有天使投资人，以及股市带来的财富效应，他们创立的企业为社会创造了巨额的财富。

这种创富模式有多厉害？

以康乾盛世为例，根据耶鲁大学陈志武教授的研究数据，乾隆时期国库一年的收入大约相当于现在的10亿人民币，而现在一个最普通的上市公司市值都超过10个亿，A股总市值超过100万亿了。

楼市创造的200万亿，加上股市的100万亿，总共300万亿财富，平均分到14亿人，每人就有21.4万元，而这在40年前是不存在的，那时候土地是死的财富，股市更是不存在，这就是改革开放后现代金融创新带来的财富效应。

过去老百姓其实也非常勤奋，为何创造财富的能力和现代社会有如此大的区别？因为过去没有资本，老百姓所有的财富都是来自当下的劳动，但是现代人借助发达的金融市场赚的不仅仅是当下的钱，更是把未来的现金流变现了，我们以20倍，40倍，甚至100倍的市盈率购买某个公司的股票，看中的是公司未来的发展，对公司来说，本质上就是把未来的现金流变现了，变成了现在可以发展的现金，也变成了当下可以交易的财富，所以上市公司的创始人在上市后才可以获取巨大的财富，这些财富其实是来自未来，而不是当下，这和过去只依靠劳动赚钱有巨大区别。

金融对个人也很重要，可以向未来借钱，信用卡就是典型，这个月本来你已经变成了月光族，月底没有钱了，你可以刷卡临时过渡一下，下个月发工资再还。这和资本市场的本质是一样的，把未来的收入提前到现在使用，当无数的消费者都这样做，他们拉动了经济增长，创造了更多的财富，整个社会更加富有了。

所以，金融创造财富的逻辑有二个：一个是把土地等死财富通过证券化变现，另一个是通过金融市场把未来的现金流变现。

这二种模式有很大的区别

第一个模式里，虽然表面上看起来，农民，出售土地的部门，银行，开发商都赚钱了，但是天上没有掉馅饼的事情，最后一定有一方要承担所有的成本，这最后一方就是购房者，不包括那些中间倒房者，而是那些用未来几十年收入分批还房贷的普通购房者。

买地，买房的资金是来自银行，是间接金融模式，属于借贷关系，借钱是要还的，所以借的钱越多，对未来的透支的就越厉害，而且当杠杆率达到一定的程度，风险会急剧上升，个人如果还不了，那么房子就会拍卖，但如果很多的人都负担不起房贷了，那么就不是个人的事情，而是系统性金融风险了。

对公司也是如此，比如恒大地产，在过去十几年时间通过高杠杆狂飙猛进，销售额超过了老牌地产商万科，但负债率高达1.9万亿，每年光利息就需要几千亿，这么沉重的负担最终把整个公司带入一触即溃的危险境地，如果不能度过难关，会给金融机构，购房者造成很大的损失。所以这种模式带来的高杠杆率对金融系统和国家都会带来很大风险。

除了金融风险，房价太高最大的问题还在于会透支未来的经济增长动力。

目前房价是否太贵？答案是显而易见的，

按照国际惯例来说，房价是国民年均收入的6-8倍

以上是2021年一线城市的人均收入和深圳的房价，深圳人均收入1.26万，一年收入是15.12万，还需要缴税，五险一金等，拿到手估计80%，也就是12万左右。每套房子按照80平方，均价5万，总价400万，需要33.3年不吃不喝才能买得起一套房子，远超过国际标准6-8倍。

对于购房者来说，这是把未来几十年的收入提前消费了，因为购房者是千千万万的普通人构成的，他们是构成国家的基石，所以，当房价炒的太高其实就是透支了国家未来的消费能力，透支了未来的经济增长动力。

最近30年经济增长一个很大的动力来自城镇化，中国每年城镇化率大概1%，即每年大概有1400万人从农村搬家到城市，80年代80%的人口住在农村，现在城镇化率接近60%，这30年大概有4亿人来到了城市，他们加入城市后，他们需要买房，买车，他们的衣食住行促进了消费，是经济的主要增长动力。

但是当房价太高，很多人就买不起房子了，本来剩下几亿人进城会继续给经济增长带来强大动力，但房价会导致城市化进程放缓，经济增长的动能就会下降很多。

所以，房价最近20年不停上涨，表面是创造了巨额财富，但目前矫枉过正了，存在很大问题。

我们再看另外一种金融模式——资本市场，这种模式下，无论是一级市场中的风险投资人给者投资，还是二级市场买股票，都是属于直接融资，是不需要还的，因为这是风险资本，成功了有巨大回报，失败了因为不是借贷关系，不会产生负债，就不会产生金融风险。

这种模式有二个巨大的优点：

第一，可以极大地进科技的发展，而科技是提高生产率最核心的动力，并且科技对生产率的提高是没有尽头的，以美国为例，从1776年建国到现在200多年，为何能成为全球第一强国，核心动力就是科技和金融的配合。

二百年来美国经历了多次重大的财富浪潮，都是实业和金融资本的融合，比如1825年修建的伊利运河，那时候州政府非常穷，资金就是通过发行债券，股票募集到的，大多来自民间，再到后来的覆盖全美的铁路网络建设，电力电气革命，，飞机带来的工业化浪潮，半导体，芯片，互联网带来的科技革命，每个财富浪潮的背后，都离不开华尔街金融资本的支持。

第二个优点，是巨大的创富效应。

美国历史上所有的科技公司都是个人创立的，比如当前美股市值最大的科技公司苹果，以及谷歌，特斯拉，亚马逊等，创立者当初都是默默无闻的小人物，当他们的得到了资本的认同，在风险资本的支持下一步步做大，一个又一个创业者激动人心的财富故事，制造了巨大的财富效应，激励着无数有才华的年轻加入创业的队伍，他们中即使只有万分之一成功，也会为整个社会创造巨大的财富效应，一代又一代创业者推动着产业的发展，他们是美国经济增长的动力，也是美股几十年长牛最核心的原因。

但目前，我国实体经济的融资主要是来自银行等金融机构，在实体产业的资本中，来自银行的间接融资占了80%，而来自股市的直接融资只占了20%。从上市公司银行的利润也可以看出，2020年所有上市银行的利润达到2万亿，而所有上市公司总利润才5.34万亿，银行利润达到了近40%，银行是中介机构，他们的利润来自实体经济，银行这么高的利润，显然银行成为了实体经济巨大的负担，这显然会压制实体经济的成长。

好，聊到这里，我们可以得出一个结论，即传统金融存在不少问题：

1 房地产过度金融化，导致房价过高，带来了很大的金融风险

2 同时透支了未来的经济增长动力

3 银行利润太高，压制了实体产业的发展。

所以，我们要大力发展好股市，那我们自然要问几个问题

第一，为何来自银行的融资比例为何这么高，为何银行的利润这么高？

第二，为何房价这么高？

第三，为何资本市场发展的不好？

银行作为中介机构，其成本端来自储户的存款，利润端来自放贷，以一年期活期为例，储户的利率为1.5%，而银行贷款出去的利率低的也要5%，贷给房地产商高达8%，加上隐性成本可能要10%，中间的利润差少的都有3.5%，这在全球都是非常高的，所以上市银行业的利润加起来高达2万亿。

我们在上一篇聊市场的文章中说，如果行业利润很高，在一个开放的自由市场中，就有竞争者加入，供给增加，价格自然下降，但银行目前只有存款利率实现了市场化竞争，而在贷款利率却不是市场竞争的结果，而是规定。

第二，为什么我们的房价会涨到如此离谱？这里有很多原因，但我们可以利用常识分析，房子最主要的成本是土地，税收，建安成本，开发商利润组成。

很多人认为开发商赚了暴利，我们可以看看上市公司中地产商的净利率，以万科为例，这是中国最优秀的地产商

其净利润率只有9%，这个利润率其实很低，远远称不上暴利，比如茅台的净利率为53%，而且万科的利润率这些年一直是下降的，要知道房价可一直在涨。

如果钱不是开发商赚走了，那为何房价年年上涨？

答案是土地的价格在不断上涨，体现在土地出让金上就是不断上涨，以上海为例，2010年上海土地出让金为900亿，到2020年为2952亿，十年增长了近2倍。

这是2020年全国前50强城市土地出让金和出让面积，总金额为4.2万亿。

从单价看，上海土地出让单价为1.69万/平方，是房子中最大的成本项目。

总结一下，过去几十年，通过金融创新创造了巨大的财富效应，但银行等传统金融机构获取了太高的利润，在实体经济的融资比例中占比过大，因为银行的利润是实体的成本，所以银行利润过高对实体经济造成很大的负担。

所以需要金融创新，方向就是要把银行利润率降下来，实体经济负担才会减轻，这需要通过引入市场化竞争来降低银行利润率，不能让银行在政策的保护中活的太滋润，

同时，房地产过度金融化导致房价过高，透支了未来的经济增长动力，还造成很大的金融风险。

金融和实体产业的融合，可以为经济发展提供源源不断的动力，尤其是科技和资本市场的融合可以创造出巨大的财富效应，而且是没有尽头的，所以未来我们要大力发展资本市场，提升科技力量，这是我们未来百年最强大的财富增长动力。

2022年1月14号