对2022年宏观趋势和上海楼市的重要判断

今天是初七，全国范围内应该就正式全面复工了。

这次想跟大家聊聊关于2022年宏观经济和上海楼市的十大预测。

我们其实在前几年，都做了多次预判，提前帮助大家进行了风险规避和买入或卖出的预测提醒。

• 2018年，我们提醒大家可以抄底上海，鼓励大家重点关注优质板块，见《房产下一轮大涨何时到来？重磅分享》。
  
• 2019年，我们准确预测出了深圳楼市的牛市行情，并带队考察，见《这个城市又一次站在风口之上》
  

• 2020年，年初我们提醒大家上海楼市会出现小阳春，提醒大家重点关注相关板块，后来相关区域的房价涨幅也确实名列前茅，见《这一次，推动上海房价的源动力，真的变了》
  
  
• 2021年，我们预判出了上海会加大楼市调控政策，提醒大家择时买入和卖出的重要性，见《2021年，我们对楼市的一些预判》。

前期跟着我们节奏买房的朋友，很多人的家庭资产都得到了比较好的跃升，并且很多客户也自发写了文章阐述了他们跟着我们买房的经过：

《佛系买房，也要速速战速决》，《买房路上困难多，小白如何打怪升级》，《买房这件事，我不想将就》，《上海买房，如何做到行云流水的体验》...

今天文章有点长，不过相信我，满满的都是干货，一定要耐心看完并多读几遍，觉得还不错的，可以分享给你的亲朋好友。

好，话不多说，咱们直接上干货。

1

预测一：“货币的水”大概率在第一季度就会出来。

今年以来关于货币政策的走向是有争议的。

从去年下半年以来1次降准，2次降息，按照常理应该是有一轮新的宽松政策。

但是这个时候美国开始收水了。

美国时间1月26日，中国时间1月27日的凌晨3点，美联储主席鲍威尔正式宣布美国会在3月份的会议上进行加息，并同时缩小资产负债表，回收市面上的美元。

虽然这次的货币紧缩美国也很无奈，他们也想继续一印解千愁，但是奈何通胀已经达到7%，不得不收。

如果我们不理睬，继续放水可能会比较麻烦。

怎么说？看下图。

历次美国加息周期的开启，都没啥好事，为啥？

因为美元的霸权地位，在美国经济不好的时候，通过QE（量化宽松），一方面刺激国内的生产和消费，另一方面稀释世界各国手中的财富。

一旦收水，美元重新回流国内，其他各国的财富瞬间被洗劫，通过这种方式美国将国内的经济和债务危机不断向外部转移。

如果这个时候我们继续放水，可能会导致短期内债务高启，成为承接美国外溢风险的爆发点。

所以我的第一个预测是。

货币政策利好可能会集中在一季度或者上半年就会兑付，但窗口期可能不会很长，得看实际情况。更多楼市资讯，关注魔都财观

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2

预测二：为了维持经济稳定，“大招”可能频出。

既然放水很麻烦，那我们不放行不行？

恐怕不行。

因为今年的政策主题是“稳字当头、稳中求进”，所以宽松的货币政策即使硬着头皮也要上。

但是我们现在明明是全球疫情控制最好的国家，也是经济增长最快的国家，难道还不够吗。

是不是在凡尔赛了？

现在经济确实很好，但是不够稳，因为有灰犀牛和黑天鹅。

灰犀牛不断撞击着我们的经济支柱，黑天鹅不断撩起新的风险爆发点。

一是今年经济增长动能疲软。三驾马车，投资、消费和进出口都跑的有点慢，

• 这两年我们国家一直执行着严格的防疫政策，所以消费基本被抑制。
• 从去年开始对房地产和地方政府平台前所未有的严格管控，导致基建大幅下滑，投资带动作用降到历史最低点。
  
• 最后是进出口，这两年我们疫情管控的好，生产恢复的快，出口带动效应明显，但是随着其他国家的生产力逐渐恢复，今年这块不可能再有更好的表现。

二是人口大幅下降。去年人口增加48万，历史最低，失去了人口增长的红利无疑是对经济增长的釜底抽薪。

但不幸的是，今年的人口增长可能会更低。

三是政府债务。全年中央已雷霆之势颁布了“十五号”文，彻底堵住了政府的隐性债务。

为什么要堵？因为再不堵就真的hold不住了。

截止去年11月，各省政府账面上的债务总额高达37.38万亿，超过全国人大批准的限额4.1万亿。相当于平均每个中国人至少背负了2.67万元地方政府债。

这还不算规模庞大，且无法估算的隐性债务。

所以，今年什么刺激经济的大招都别奇怪，一切为了稳定，其他都得让步。

3

预测三：不会再搞大水漫灌，而是精准滴灌。

不知道大家注意到没有，这次反复提及一个词。

叫做坚决不搞“大水漫灌”。

那说明什么，说明以前搞过大水满灌，而且搞过很多次。

大水漫灌是什么意思，就是无差别放水，每个人手里都越来越有钱。

以前人们有钱了，就把钱往银行存款，拿着计算器仔细抠着到底是存定期核算还是零存整取核算。

但是几轮放水下来，大家发现，存银行就意味着手里的钱越来越毛。

而普通人又没有什么好的投资渠道，为了对抗通胀，只能去买房子。

所以过去十几年是房地产高歌猛进的十几年，也是房子普涨的十几年。

这就导致年轻越来越买不起房子，干脆躺平，不生孩子了。

所以这次不会是大水漫灌，自然也不会有楼市的大牛市。

那这次的水会流向哪里？我觉得最有可能是流向基建和实体经济。

就像我前面说的，因为疫情没法完全消除，所以今年消费肯定还是不好。

进出口又会受到国际环境的影响，那么只能培养基建成为新动能。

不过，这次的基建发力，我觉得不会像以前一样只是“铁工基”，而是转向5G、特高压、人工智能、工业互联网、智慧城市、城际高速、新能源等新基建。

另外，信贷流向实体经济，支持小微企业这是毋庸置疑的。

在中央多次重要的会议上都有提到，而且从各家银行的信贷支持力度可以很明显的看出，支持小微企业特别是“专精特新”性小微企业将会是今年的工作重点。

水是来了，以前是政府和地产最先接到，这次该轮到新基建和实体经济接棒了。

大家如果有条件的，可以买一些上述相关行业的股票或基金，共享财富增长。

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4

预测四：2022上海楼市前低后高，全年小涨5%。

当下上海楼市的信心，正在迅速恢复。

从大面上的二手房成交看，上海连续三个月二手房住宅成交都突破了1.5万套，而且企稳的行情非常明显。

从内部情况看，从平米的成交和会员数据来看，和9月、10月相比，最近2个月的成交数据不能说一片大好，至少也是市场热度大幅反弹，我说的是二手市场。

还有一个关键信号，就是我们非常关注的成交比较多的浦东某著名优质xq房，12月一下子卖了十多套，价格也从低位差不多反弹了100万。

所以种种迹象表明，就像我们在2021年10月23日线下密讲给大家预测的那样，2021年9月很有可能就是这一轮底部。

所以对于上海楼市，我维持2022年前低后高，市场全年小涨5%的判断。

与此同时，上海楼市会从盘整期正式进入到启动期，房价会逐步稳定，3-5月份上2万套会非常稳，一定没问题。

积极做多，但不焦虑踏空，适度杠杆，自住优先，应该是这一年的交易准则。

我也希望你，我的朋友，在新一年里拿出来更多动力，参与到市场里。不管你买不买房，离钱近一点，特别是楼市的大钱近一点，总是不会有错的。

5

预测五：对刚需有利的新房政策补丁，可能出台。

如果说上海楼市的政策还有什么bug需要修补的话，我觉得大概率是新房的积分政策。

有两个简单的总结剖析——

现在社保巨子过于豪横，有钱又有分，复兴珑御、翠湖天地、碧云尊邸、云锦东方等这些位置佳、品质高的豪宅，都被他们抢光了。

再次一点的，前滩大小王、金桥世纪、天空之城这些有倒挂预期的新房，也被他们抢占了。

年轻人或刚需想过去分杯羹？想都不要想。

这合理吗？显然不合理。

尤其是在共同富裕、楼市倾斜刚需信号震天响的背景下，新房的补丁一定会来的。

杭州和深圳都有这样的政策，不排除上海也会出类似这样的政策。

我觉得最早在今年的三四月，最晚就是「金九银十」，一定能见分晓。

6

预测六：“卖房扣分、人才加分、分层摇号”，可能是积分调整的三个维度。

打什么样的补丁呢？我都想好了，无非就是以下几点（以下仅作为预测参考，坚定支持房住不炒）。

卖房扣分、人才加分、分层摇号。

其实并不难猜，深圳杭州南京早就这么搞了，分享一下：

首先，积分政策里可能会新加一条：

现在我们都知道，上海积分购房政策里存在「无房」的认定，追溯5年购房记录。

但卖房可能没这么狠，毕竟有置换需求在，打击的是投机需求，比如追溯2年内卖房记录？减5-10分，有没有可能？

然后，人才加分。

除非引进人才，市区不太可能。大概率会在五大新城试行，基准线可能是引进高级人才+10分，普通人才落户+5分。

这点和五大新城抢人的初衷也是不相背的，很容易理解。

最后，分层摇号并行。

拿杭州南京的分层举个例，比如说一个新房开盘，30%拿出来倾斜无房户，20%倾斜人才。这两批先摇，摇完有剩的，拿出来放到剩下50%的池子里，所有人再一起摇。

当然，我觉得五大新城的分层比例，可能会更高一点。

因为落户新政支持人才的存在，40%支持人才，30%倾斜无房户，剩下的一部分，才会给二套或置换家庭参与游戏。

当然有些人会想：无房户和人才怎么认定？限离婚是肯定的，上海已经有了，追溯3年，赠与也追溯5年。

再多？也只能多一个卖房时间的认定。

至于人才，有五类是引进的，和普通落户不同，会加大倾斜，比如市区让引进人才优先摇？

主要是有高级职称的博士，拿过省部级及以上奖励、国家级负责人或核心人员，或上海重点引进项目、企业的技术/管理人员等等诸如此类的认定。

从城市发展的角度，给这些人才支持，上海值得。

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7

预测7：控品质可能会出现，限价空间会变大。

苗头已经开始出现了。

最近几批集中供地的名单大家看了吗？基本都在外圈郊区，一块房地联动价到10万+的都没有。

未来2-3年的趋势就是，加快五大新城供应，市区缩减（主流供应在黄浦杨浦虹口上一批拆迁力度大的地方）。

房地联动价的规则不会变。但可能会像杭州一样，在出让前就规定好控品质的政策。

没办法，这两年因为限价的存在，上海房企做品质的决心，越来越弱了。

有没有可能上调一点限价呢？有，但我不敢说。

其实各位仔细想想，倒挂厉害是一个好趋势吗？并不是。

限价不会很快松、迈大步，但可能会慢慢抬一点。

类似万科天空之城那样，新房5.8万四年都不涨，但二手已经破8万的事情，会越来越少。

从这几点来看，大家可以好好珍惜这两年的窗口期。

8

预测8：房地产税会正式实施，在3-6个月内会对上海楼市形成波动，长期看影响不大。

不出意外的话，房地产税今年会正式落地实施。

不出意外的话，上海也将会是房地产税实施的首批试点城市，为期5年。

短期内当然会有一定的冲击，但更多的其实是大家心理上的冲击，对于任何一项全新的抑制政策，因为不理解从而感到恐慌，是件很正常的事情。

等到正式实施后，很多人可能会发现，其实房地产税真正能够影响到的人其实是非常少的，因为在上海有2套房子的人其实非常少。

欧美包括近邻韩国其实都有房地产税，但很多核心城市的房价依旧涨的离谱，因为真正影响房价的不是税收，而是购买力是否充沛。

如果这座城市的基本盘很扎实，产业丰富流入人口比较多，足以抵消房地产税带来的冲击。

上海楼市面对最严苛的三价取低，只用了三个月的时间就迅速恢复，从中长期看，房地产税对上海楼市的影响，其实是可控的。

所以我的判断是房地产税正式实施后，在3-6个月会对上海楼市形成波动，但按照前期调控的政策和上海楼市表现看，上海楼市长周期依然会持续看好。

无他，购买力实在太过强盛。

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预测9：上海落户的人数再创新高，五大新城将进行分流。

其实从去年的人才落户政策试点情况看，其实我们已经能猜到一些走势了。

一方面是留学生落户的规模不断加大，与此同时，居转户的规模也创下了历史新高，这两项数据表明，大家注意看这个柱状图，表现还是很明显的。

现在的门槛是上海应届硕士。但2022年会不会再加一些增量呢？我觉得会，而且五大新城会出台具体的宽松落户政策，从而吸引更多的增量。

领导们为了五大新城的发展很用心，意念也很大，一定会把年轻人才往五大强导。

因为单独上海应届硕士的量还远远不够，五大新城太大了，大到短时间填满是很难的。

有没有可能，接下来全国985硕士应届毕业生也可以呢？从动力来反向推导，是可能的。

当然大家理解ZF的初心也会明白，这批人才进来，是发展五大新城的，不是为了进市区人挤人的。

这些新落户人才，以后就工作在五大新城、买房在五大新城、上学在五大新城。

这和五大新城的发展方向是一模一样的，独立综合性城市。

以后这些人进市区就只有一个目的，逛街。

趋势会持续多久呢？2025年是一个节点，2035又是一个新节点。

2025年，第一批人才落户的成绩一宣布，五大新城的建设成绩一亮出来。

落户的口子会收紧一段时间，领导们理一理思路。

接下来，产业配套开始大力上了。

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10

预测10：银行的房贷额度，在3-4月交易旺季后，会继续收缩。

由于去年下半年楼市的急转直下，让很多人都有了观望的心态，但是年后大家的购房欲望会大大增强。

因为这个时候很多企业已经发了年终奖了，大家手里有钱了，经过一个春节长辈们的唠叨，很多年轻人开始杀入市场。

最重要的是经历了一个冷淡期，很多二手房业主以及部分开发商心理上熬不住了，会有价格的让步。所以无论你是刚需买房，还是置换购房，现在都是一个非常好的时机。

最后这个窗口期也许会非常的短暂。

还记不记得去年二季度以后的房贷市场？审批速度变慢，额度开始变得紧张，房贷利率也随之水涨船高。

我觉得这种情况今年很有可能还会发生，因为现在银行仍然在严格的执行“两道红线”，其中最重要的一条就是按揭的额度是被监管机构牢牢总控的。

为什么从年初以来大家都觉得按揭贷款审批和放款的速度都变快了？

因为新的一年，新的额度已经被释放出来，但问题是，去年很多积压的贷款因为额度受到限制不得不在今年完成放款，但是这又会挤压新的贷款需求。

最后的结果就是，新增的按揭贷款将会无贷可放，你只能眼睁睁的看着理想的房子与自己失之交臂，在等待中错失良机。

所以，老铁们，我说句真心话，趁着目前贷款额度还比较充足，如果你今年要买房，争取在5月份之前搞定。

11

写到最后，我发现天开始慢慢变亮了，不知不觉，又过了一夜。

我们又将迎来新的一天，就像迎来全新的2022。

别怕，请坚定的持续学习，坚定的执行，每一轮周期都会有潜在的机会，人生的阶层是否固化，其实取决于你自己。

过年后，我们依然会保持高频次的直播和线下分享会，欢迎你“预约”参与。

文章首发于“公*众*号”<魔都财观>，欢迎大家关注。

<魔都财观>让我们一起，穿越屋宇，攀爬人生。

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